Kolačići nam pomažu u pružanju boljeg korisničkog iskustva. Korištenjem naše web stranice pristajete na upotrebu kolačića.

Vodič za kupnju nekretnine u Hrvatskoj

Objavljeno:

Tko može kupiti nekretninu prema hrvatskim zakonima

Pod pretpostavkom da ste već prikupili potrebne informacije o životu u Hrvatskoj i odlučili ste tamo kupiti nekretninu (bilo za život ili ulaganje u Hrvatskoj), možda se pitate koji su sljedeći koraci koje trebate poduzeti.

Konkretno, zanima vas je li proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj sličan kao kod vas i kolika bi bila cijena cijelog procesa. Ovaj vodič pomoći će vam razumjeti pravni postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj (bilo da tražite kuću za odmor, želite ulagati ili ste iseljenik).

Pronađite agenciju od povjerenja
Pouzdani agenti olakšat će vam proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj.

Nakon što ste identificirali regiju u Hrvatskoj i savršenu nekretninu, trebali biste pronaći dobrog agenta. Razlog tome je što vas neke lokalne agencije mogu bolje voditi kroz cijeli proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj. Agenti također govore materinji jezik te su upoznati s tržištem nekretnina i njegovim trendovima. Uz njihovu pomoć možete ubrzati cijeli proces. Prije nego što angažirate agenta, ne zaboravite istražiti agencije. Započnite s njihovom web stranicom i aktivnošću na društvenim mrežama i uvijek provjeravajte recenzije.

Napomena: Angažiranje odvjetnika jedna je od stvari koje se najviše zanemaruje pri kupnji kuće ili zemljišta općenito. Pravni savjet trebao bi biti bitan dio vašeg cjelokupnog plana. Neke od agencija za nekretnine u Hrvatskoj blisko surađuju s odvjetnicima ili imaju pravni odjel specijaliziran za kupnju nekretnina u Hrvatskoj od stranih državljana. Ovo vrijedi samo ako već nemate odvjetnika.

Ako poznajete nekoga iz vaše zemlje koji je kupio nekretninu u Hrvatskoj, bilo bi dobro zamoliti tu osobu da podijeli svoje iskustvo. Intervjuirajte agente iz različitih agencija za nekretnine i provjerite imaju li licencu. Možete biti sigurni da je agencija vrijedna povjerenja ako je dio Hrvatske gospodarske komore. Na web stranici Hrvatske gospodarske komore možete unijeti nazive zastupnika ili agencija i provjeriti jesu li agencije ili zastupnici u registru. Na taj ćete način izbjeći potencijalne prevarante ili ilegalne agencije.

Tko može kupiti nekretninu prema hrvatskim zakonima?
Građani iz EU-a nekretninu mogu kupiti na isti način kao i hrvatski državljani.

Strani državljani mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj. Ali postoji jedna mala razlika. Razlika ovisi o tome dolazite li iz EU ili ne.

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj ako ste državljanin EU
Ako prvi put kupujete nekretninu u Hrvatskoj, trebali biste znati da ljudi iz stranih zemalja (koje su dio Europske unije) mogu kupiti nekretninu na isti način kao i hrvatski državljani.

Državljani Švicarske i Italije mogu koristiti ovo pravilo ako se planiraju trajno nastaniti u Hrvatskoj.

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj ako dolazite izvan EU
Ako dolazite iz zemlje izvan Europske unije, nekretninu možete kupiti prema načelu reciprociteta. Što to znači? Republika Hrvatska ima Ugovor o reciprocitetu s drugim državama koji regulira kupnju nekretnina za svoje državljane. Ako država u kojoj ste registrirani (kao državljanin) ima sporazum s Hrvatskom, možete kupiti nekretninu. Ovdje možete provjeriti ima li vaša država ugovor o reciprocitetu s Hrvatskom.

Razlika kod kupnje nekretnine ako dolazite iz zemlje EU je u tome što će vam trebati suglasnost Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske. Bez te dozvole nećete moći dovršiti kupnju. Cijeli proces može trajati nekoliko mjeseci dok Ministarstvo provjeri zakone i taj reciprocitet među državama postoji.

Važno je zapamtiti da samo hrvatski državljani mogu kupovati poljoprivredno zemljište i šume (strani državljani i dalje ne mogu kupovati poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj – to će pravilo trajati do 2023. godine).

Svaki dokument potražite na službenim stranicama Ministarstva vanjskih i europskih poslova u Hrvatskoj.

Kako je Brexit utjecao na propise o kupnji nekretnina za građane UK-a?
Svi državljani Ujedinjenog Kraljevstva koji žive u Hrvatskoj prema zakonima EU i imaju privremeni ili stalni boravak, imaju pravo na kupnju nekretnine prema postojećim propisima. To znači da su prava građana Ujedinjenog Kraljevstva još uvijek ista kao i prava građana EU. Sporazum o povlačenju utvrđuje uvjete povlačenja UK-a iz EU-a i predviđa dogovor o pravima građana. Njime se utvrđuje prijelazno razdoblje koje traje do 31. prosinca 2020. Tijekom tog vremena možete nastaviti živjeti, raditi i studirati u EU općenito kao što ste radili prije 31. siječnja 2020.
Postoje li iznimke za državljane izvan EU?

Ako ne želite čekati koncentrate od Ministarstva pravosuđa RH postoji još jedna opcija. Možete osnovati tvrtku i kupiti nekretninu u vlasništvo tvrtke. Hrvatske tvrtke imaju jednaka prava kao i hrvatske pravne osobe bez obzira na državljanstvo osnivača i vlasnika. Tvrtku u Hrvatskoj mogu osnovati građani iz cijelog svijeta.

Četiri glavna koraka za stjecanje nekretnine u Hrvatskoj.
Dokumenti koje trebate priložiti prilikom traženja suglasnosti:

Osnova za kupnju nekretnine (Kupoprodajni ugovor, Darovni ugovor i sl.).
Dokaz o vlasništvu (ZK, uvjerenje – ne starije od 6 mjeseci).
Potvrda (ne starija od 6 mjeseci) županijskog ureda mjesta gdje se nekretnina nalazi
Dokaz o državljanstvu za strane kupce (kopija putovnice) i dokaz o statusu pravne osobe.
Punomoć, ako je takva.
Dokaz o uplati poreza od 35 kn (hrv. kuna) za podnošenje zahtjeva i 70 kn za rješenje o stjecanju nekretnine. Za svako ažuriranje zahtjeva naplaćuje se dodatnih 20 kuna.
Adresa na koju treba poslati zahtjev s dodatnim spisima je Ulica grada Vukovara 49, 10000 Zagreb, Ministarstvo pravosuđa Republike Hrvatske

Plaćajte uvijek u hrvatskoj valuti
Na mnogim web stranicama ili oglasima možete vidjeti cijene nekretnina navedene u eurima kao glavnoj valuti. Hrvatska još uvijek nije dio zone plaćanja u eurima. Glavna valuta je hrvatska kuna. Sva plaćanja moraju se izvršiti u toj valuti u skladu sa zakonom. Ovo vrijedi bilo da ste privatna osoba ili kupujete preko svoje tvrtke. Jedini način kupnje nekretnine u stranoj valuti je ako vi i prodavatelj dolazite iz različitih zemalja i transakcija se odvija izvan Hrvatske. Očekuje se da će Hrvatska kunu zamijeniti eurom do kraja 2021. godine. Do tada bi bilo najbolje transakciju obavljati u hrvatskim kunama.

Mogu li strani državljani dobiti hipoteku u Hrvatskoj?
Trebate odmah znati da dobiti hipoteku ili kredit za kupnju kuće ili zemljišta u Hrvatskoj ako ste strani državljanin nije lako. Hrvatske banke prije odobravanja hipoteke traže sigurnost da ćete ih vratiti. Ako imate privremeni boravak, vrlo je mala vjerojatnost da će vam biti odobren hipoteka. Ako dobijete odobrenje, bit će to za djelić kupovne cijene. Najvjerojatnije ćete biti potpuno odbijeni, jer još niste dokazali svoju dugoročnu povezanost sa zemljom i vide vas kao rizik.

Izuzetak bi bili građani EU-a, koji bi tehnički trebali biti tretirani kao hrvatski građani u cijelosti. Najbolji način da saznate imate li pravo na hipoteku u Hrvatskoj je da izravno kontaktirate banke u Hrvatskoj. Evo popisa nekih od najvećih banaka u Hrvatskoj:

Unicredit Zagrebačka banka, PBZ banka, Erste banka, Raiffeisen banka, Addiko banka

Što je novo?
Ministarstvo pravosuđa dovršilo je projekt web servisa povezivanja zemljišnoknjižnih informacijskih sustava ZIS OSS (Uređene zemlje) i eNotar, u suradnji s Hrvatskom javnobilježničkom komorom. Ova novina omogućit će građanima i pravnim osobama da zemljišne knjige završe u jednom koraku.

Upis u zemljišne knjige donedavno je bio svojevrsna “avantura” kroz koju su građani prolazili obilazeći nekoliko institucija kako bi postigli željeni upis. Sada je sve radnje moguće obaviti jednokratnim odlaskom kod javnog bilježnika umjesto dosadašnje prakse odlaska kod javnog bilježnika, u Poreznu upravu i zemljišnoknjižni odjel Općinskog suda, Hrvatska javnobilježnička komora (HJK) prijavio.

S ciljem pojednostavljenja i skraćivanja zemljišnoknjižnog postupka, Ministarstvo pravosuđa i Hrvatska javnobilježnička komora uspješno su povezali web servis (računalna aplikacija putem interneta) sa zemljišnoknjižnim informacijskim sustavom (za što se koristi kratica ZIS-OSS). ) i središnji informacijski sustav javnih bilježnika – eNotar.
Još korisnih savjeta za kupnju nekretnina u Hrvatskoj

Agenti za nekretnine mogu biti korisni kada su u pitanju administrativni poslovi pri kupnji nekretnina u Hrvatskoj.

Što je OIB?
OIB (Osobni identifikacijski broj | izgovara se oh-eeb) je osobni identifikacijski broj. Hrvatski državljani i stranci koji imaju bilo kakve financijske poslove u Hrvatskoj moraju imati taj broj. Ako imate bankovni račun, plaćate porez i režije, potreban vam je OIB. Neophodno je imati OIB ako želite kupiti nekretninu u Hrvatskoj. Nakon što podnesete zahtjev za identifikacijski broj, možete ga dobiti u roku od nekoliko minuta, ovisno o zauzetosti ureda u kojem podnosite zahtjev. Posjedovanje OIB-a važno je ako planirate sklopiti ugovor u Hrvatskoj (OIB je obavezan element svakog ugovora u Hrvatskoj).
Kako otvoriti bankovni račun u Hrvatskoj?

Potrebna vam je putovnica ili osobna iskaznica te OIB. U Hrvatskoj bankovni račun morate otvoriti osobno. Većina banaka ne šalje lozinke i PIN kodove izvan Hrvatske. Također, vjerojatno biste morali potpisati neke stvari koje se tiču vaše privatnosti i suglasnosti za GDPR. Ako kupujete nekretninu bilo bi bolje da račun otvorite u kunama i drugoj valuti po izboru.

Kako platiti porez na nekretnine u Hrvatskoj?
Porez na promet nekretnina plaća se u roku od 15 dana od primitka potvrde o porezu na promet nekretnina. Nova praksa koja je olakšala proces je da sada javni bilježnik mora registrirati kupoprodajne ugovore kod Porezne uprave. Prije ove nove prakse, odvjetnik kupca bio je odgovorna osoba za ovaj zadatak.

Napomena: Ako ste negdje pročitali rečenicu koja glasi: “Nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika, imate 30 dana da registrirate svu kupoprodajnu dokumentaciju kod Porezne uprave. Kupčev odvjetnik obično vodi ovaj proces.” – trebali biste znati da je ova praksa zastarjela, a izvor u kojem ste ovo pročitali nije ažurirao informacije.

Nakon dostave dokumenta, kupac ili njegov predstavnik će dobiti zahtjev za plaćanje poreza, koji morate platiti u roku od 15 dana od dana isporuke. Ako ne platite u zadanom roku, obračunat će se kamata po stopi od 17,5% za svaki sljedeći dan do uplate.

Disclaimer: Svrha ovog članka je pomoći vam razumjeti proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj i upoznati vas s tijelima koja vam mogu pomoći. Neke od pisanih informacija mogu se promijeniti tijekom vremena zbog primjene novih zakona i propisa. Zato nas možete kontaktirati u bilo koje vrijeme. Ukoliko imate pitanja u vezi s kupnjom nekretnine, ali niste sigurni jesu li podaci točni ili su neki propisi još uvijek u tijeku, rado ćemo istražiti za vas.